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制香粉|调控升级二季度房价将趋稳

发布时间:2017-04-18 08:05:33作者:admin浏览量:513

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国家统计局18日发布了2017年3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,3月份一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落。

3月市场价格仍处高位

数据显示,3月份,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落,环比总体平稳。从同比看,3月份15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.2至6.0个百分点之间。

扩展到70个大中城市看,3月份70个城市中有24个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落,比2月份增加4个,回落城市中18个为一二线城市。

不过,由于基数的关系,即去年热点城市房价呈现逐月走高的态势,因此虽然3月价格有同比涨幅回落的压力。但目前热点城市房价仍然处于高位,稳房价的挑战仍然不小。

从环比看,70个城市中有8个城市新建商品住宅价格比上月下降,10个城市涨幅回落,其他城市涨幅略升。其中,环比涨幅超过1%的城市有20个。其中海口、广州、三亚、厦门和韶关五个城市的房价环比增幅最大。当然,包括扬州、安庆、洛阳、南昌和贵阳的增幅也较大,位列前10位。

在二手房市场,与2月份相比,今年3月份70个大中城市中,价格下降的城市有2个,上涨的城市有64个,持平的城市有4个。而在2月份,价格下降的城市有11个,上涨的城市有55个,持平的城市有4个。这说明,2017年3月份房价上涨的城市数量有所增加,而下降的城市数量有所减少,市场仍然偏热。

表1 新建商品住宅价格环比增幅排序

增幅前10位的城市 增幅后10位的城市

城市 增幅 城市 增幅

海  口 2.6% 成  都 -0.7%

广  州 2.5% 深  圳 -0.3%

三  亚 2.3% 大  理 -0.2%

厦  门 1.9% 南  京 -0.2%

韶  关 1.8% 丹  东 -0.1%

扬  州 1.4% 武  汉 -0.1%

安  庆 1.4% 福  州 -0.1%

洛  阳 1.4% 上  海 -0.1%

南  昌 1.3% 银  川 0.1%

贵  阳 1.3% 合  肥 0.1%

数据来源:国家统计局

中原地产首席分析师张大伟对第一财经分析,3月份房价上涨,有几个主要因素。首先是,目前“金三银四”的热点时期,从房产交易看,3月是惯例的高峰期。往年3月,市场都会在春节后有所升温,即使在调控周期,3月也相对是短期的成交高点。

其次,尽管调控不断收紧,但是影响楼市走向最重要因素之一的信贷依然处于宽松阶段。数据显示,2017年一季度居民户中长期贷款额度达到了1.46万亿,相比2016年同期上涨了32.7%。

第三,此前部分城市的调控只是从减法做文章,没有解决供需进展的局面。2016年930各地调控政策主要特征是“降油门”,一二线城市虚火转移到了周围区域,而在周围区域炒作后,投资需求又回归到一二线城市。从全国市场看,2017年3月份库存数据跌到最近17个月的最低值。尤其是一二线热点城市,供求关系紧张的格局没有缓解。

厦门市房地产中介行业协会副会长王崎对第一财经分析,供应问题十分关键。比如厦门房价高企的一大原因在于,这几年厦门的土地供应一直严重不足,在信贷宽松的情况下,房价上涨压力大。所以在收紧调控的同时,还是应该增加有效供应,满足市场需求。

二季度将趋稳

张大伟认为,2016年10月前房价上涨的核心原因是资金潮下的资产荒,930调控只是抑制了部分投资,所以在短期平稳后,市场在今年2、3月重新升温。也正是如此,从3月17日开启全国新一轮升级版调控潮,明显抑制了市场的升温幅度。

例如,二线城市中房价最高的厦门,今年以来房价再度走高,3月份无论是同比还是环比涨幅均位列前茅。为了遏制这种势头,3月24日,厦门出台调控新政,其中规定新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。由此开启了楼市限卖的先例。据统计,目前至少已有14个城市加入到限售的大军中。

表2 新建商品住宅价格同比增幅排序

增幅前10位的城市 增幅后10位的城市

城市 增幅 城市 增幅

合  肥 34.7% 锦  州 -1.8%

厦  门 32.3% 乌鲁木齐 -0.1%

无  锡 31.8% 牡 丹 江 0.5%

南  京 28.9% 包  头 0.7%

郑  州 25.4% 丹  东 0.9%

惠  州 23.9% 呼和浩特 1.0%

杭  州 23.0% 银  川 2.2%

广  州 22.9% 遵  义 2.3%

天  津 21.5% 济  宁 2.8%

福  州 21.3% 西  宁 3.0%

来源:国家统计局

张大伟说,“限卖”,正成为当前各地楼市调控的新思路,也成为本轮从3月开始的全国多城市调控新特点。预计未来还有更多的城市将执行落实这一新调控措施。一定年限的房屋被限制转让,可以有效的降低投机行为。

在3月创造历史调控力度的政策影响下,预期二季度楼市走势会趋向平稳。国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍,据调查了解,3月18-31日,北京市新建商品住宅日均成交套数减少,二手住宅日均购房资格申请量下降,住宅交易三方合同成交笔数锐减。

中原地产研究中心统计数据显示,4月截止日前全国40大热点城市数据实际市场成交量跌幅超过5成,市场影响远超过2016年的930调控。预计2季度房价降温表现也将远超过2016年4季度。

张大伟认为,良好的经济开局,给了楼市调控比较宽裕的空间。这也是从3月开始全国超过40个城市再启房地产新一轮调控的重要原因。在本轮政策调控之后,必然会进一步制约购买力有限的人群入市。受此影响,预计二季度住宅市场表现将会极大受限。

国家统计局新闻发言人毛盛勇17日表示,因为新一轮调控措施是3月17日以后陆陆续续出台的,对于房价,还有其他房地产方面指标的影响,有可能在4月份乃至以后陆续有所显现。

易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为,3月份开始全国各地调控政策纷纷收紧,这说明房价上涨的潜在压力依然存在。包括增加外来人口社保的缴纳年限、实施认房又认贷等政策,都有助于降低投资投机购房需求的比例。后续随着政策效应的释放,部分城市房价过热的现象也有望减少,二季度全国70城房价指数走势也有望处于平稳运行的区间。

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